小区内规划用于停放汽车的车位、车库，归属由当事人约定

【案 由】房屋买卖合同纠纷。

【案情简介】

原告郭某，男，1988年1月18日生，住所地：深圳市盐田区xx花园xx单元。

被告一深圳市xx投资有限公司，住所地：深圳市福田区xx大厦xx单元，法定代表人：李某。

被告二深圳xx物业管理有限公司，住所地：深圳市福田区xx大厦xx房，法定代表人：杨某。

原告诉称：2012年12月7日，原告与被告一签订《深圳市房地产买卖合同》，合同约定：原告自愿购买位于深圳市xx路xx花园xx房，房地产总价款为3432638元，建筑面积85.61平方米。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条规定，涉案小区的地下室应当属于小区的公共附属配套设施，应属于全体业主共有。被告一作为开发商并不享有所有权。原告与被告一签订的《深圳市房地产买卖合同》附件四第2、3条，约定车位属出卖人即被告一所有，违反法律法规，属于无效条款。另，该条款排除了原告的主要权利，且被告一作为提供格式条款的一方，并未遵循公平原则确定双方之间的权利和义务，亦未采取合理方式提请原告注意该条款，为格式条款。根据《合同法》第39条规定，原告与被告一签订的《深圳市房地产买卖合同》附件四第2、3条的约定无效。约定无效的，被告二根据与被告一签订的《xx花园停车场委托管理合同》及与原告签订的《前期物业管理服务合同》收取停车费也就没有任何依据，依法应向原告返还已收取的全部费用。为维护原告合法权益，原告诉至法院，请求法院判令：

1.、原告与被告一签订的《深圳市房地产买卖合同（现售）》附件四第2条、第3条无效；

2、被告二退还停车费10000元；

3、被告一、二承担本案全部诉讼费用。

被告一辩称：

1、涉案停车场属于不分开的范围，根据《物权法》第74条第3款规定，属于业主共有的，原告主张的涉案停车场系架空层及地下室，并未占用业主共有的道路或其他场地，属于不分摊的公用建筑面积，不适用上述规定；

2、双方在《深圳市房地产买卖合同》中明确了涉案停车场的归属，且已明确优先满足业主的需要，符合物权法的规定；

3、《深圳市房地产买卖合同》附件四第2、3条约定，不存在违法法律法规导致无效的适用，也不属于无效的格式条款，相关条款均为双方真实意思表示，不存在《合同法》第52、53条导致合同无效的事由，被告在提供房地产买卖合同及相关附件时，严格遵循公平原则，且附件四中的特别声明和提示也使用下划线对原告进行合理提示，并对原告主张无效的条款予以重发说明，该条款也不存在免除、排除原告主要权利等导致无效的情况，条款对方均有约束力。

综上，涉案停车场的所有权应属被告一所有，双方签订的深圳市房地产买卖合同》附件四第2、3条系合法有效，原告的主张无事实及法律依据，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。

被告二辩称：

1、被告已获得《深圳市经营性停车场许可证》，获准开办经营性停车场；

2、被告与原告签订的《前期物业管理服务合同》系双方的真实意思表示，合法有效，被告根据该合同及相关规定进行收费于法有据。

综上，原告要求退回停车费的主张没有事实及法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。

【争议焦点】

房屋买卖合同附件四第2、3条约定的效力如何？

【处理结果】

深圳市南山区人民法院作出如下判决：

驳回原告郭某的全部诉讼请求。

【案例评析】

本案系房屋买卖合同纠纷。本案中，原告主张涉案停车场属于业主所有，附件四第2、3条约定无效，根据《物权法》第73、74条规定，建筑区划内的道路、绿地、公用设施和规划配建的公共场所归业主共有，但规划为机动车位的架空层及地下停车位可以成为小区的专有部分，并可以依据购房合同的约定确定归属。因此，被告在买卖合同中对于未计入容积率的建筑面积、设施和空间约定归被告所有，并不违反《物权法》规定，也不违反其他法律法规的强制性规定，应属有效。另，被告已经采用特别提示的方式提示原告签订合同时注意附件四的相关条款，且约定车尾、车库等归出卖人所有并不妨碍原告作为业主对车位、车库的使用，因此原告的主张依据不足，依法不予支持。

此外，被告二收取停车费，系停车位的管理服务费，而非出租或出卖停车位的对价，且原告已经已经实际使用了涉案小区的停车位，因此原告主张返还停车费无事实和法律依据，依法不予支持。

【相关规定】

一、《中华人民共和国物权法》

第七十条　业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第七十二条　业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。

业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

第七十三条　建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

第七十四条　建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

二、《中华人民共和国合同法》

第三十九条　采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。

格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。

第四十条　格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。

三、《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条第一款　当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

【本案例根据国晖律师事务所（2017）YHMS1572档案编写】