买二手房无法过户能不能签买卖合同，该合同有无效？

相信大家都知道，房屋过户其实是指房屋出现买卖、赠与等情况时，原房屋所有权人将房屋的所有权转移到新的所有权人名下去。那么买二手房未能办过户怎么签协议？下面小编为大家简单介绍一下。

　　一、买二手房未能办过户怎么签协议

　　二手房不过户只签订协议，其协议是有效的，但房产权利的实现以房产过户为准，不过户的房产很容易发生纠纷，而且，对于一些限制交易的房屋，即使制定的协议，也有可能不受法律保护。

　　制定二手房交易协议，应注意以下问题：

　　1、房屋产权是否明晰

　　2、交易房屋是否在租

　　3、土地情况是否清晰

　　4、市政规划是否影响

　　5、福利房屋是否合法

　　6、单位房屋是否侵权

　　7、物管费用是否拖欠

　　8、中介公司是否违规

　　9、合同约定是否明确

　　二、房屋过户手续费用

　　1、5年内的房屋过户，需要由卖方交纳个人所得税，营业税5.55％，满5年大于140平方米的收差额营业税；（营业税5.55％，包括了销售营业税、城市维护建设税、教育费附加三个税种）

　　2、第一次过户要交纳契税，小于等于140平方米是2％，大于140平方米是4％契税；（财政部门收取）

　　3、6元／平方米的手续费；（房管局收）

　　4、房屋评估费按评估后总价的5‰收；（评估事务所收）

　　5、公证费最高300元。

　　根据以上各项费用您自己一算便知。

　　三、房屋不能过户怎么办

　　1、在合同里备注清楚

　　房子不能过户一般只是暂时情况，在双方签订交易合同的时，可以备注这一条，同样是受到法律保护，以后过户如果有问题，可以用合同作为凭证。

　　2、抵押登记

　　如果房子不能过户，那么建议去房管局进行抵押登记。也就是说卖家把房子抵押给买家了。如果日后卖家还想转卖，那么必须要有买家的签字才行。这在一定程度上保护了买家的权益。在没有过户期间，也能保证自己的房屋安全。

　　3、公证

　　如果要交易不能过户的房子，可以去公证处，进行公证。建议暂不能过户的房子，担心卖家回头又二次转手卖给第二个买家了。如果做了公证，房子的问题起了什么纠纷，卖家虽然没有房产证，但卖家的权益，还是受到保护的。

　　4、找中介

　　虽然找房屋中介的花费不小，但不得不承认使用中介可以为买卖双方省去不少的麻烦。对于这种不能过户的房子要进行交易的，中介会帮忙做证明以及做特殊的备注，如果真不巧以后发生了纠纷都是有凭证可以打官司的。

　　5、查清楚不能过户的原因

　　这里所说的不能过户只是暂时的，尽早去办理过户手续。为了防止以后过户还是过不了，一定要搞清楚这房子是因为什么原因过不了户。如果只是因为证件原因可以等等，如果有纠纷的不建议再进行交易。

综上可知，房屋买卖不过户也是可以的，但一定要签订协议，写明具体情况和原因。

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