农民集体所有土地引发的纠纷由行政主管部门进行处理

农民集体所有土地引发的纠纷由行政主管部门进行处理

      【案    由】空地转让纠纷。
      【案情简介】
       原告深圳市xx股份合作公司，法定代表人：罗某，住所地：广东省深圳市宝安区xx居民小组办公楼。
       被告徐某，女，1975年10月18日生，住所地：广东省紫金县紫城镇xx居委会xx号。
       被告嘉某，男，1971年4月7日生，住所地：四川省绵阳市游仙区xx路xx号。
       被告周某，男，1962年7月30日生，住所地：深圳市宝安区xx花园xx号。
       原告称：2006年6月10日，原告与被告徐某签订了《土地、厂房产权转让合同书》，约定由原告将位于石岩xx号厂房一栋、宿舍一栋及周边土地转让给被告徐某，转让款人民币400万元。但合同签订后，被告徐某未支付任何款项。2006年7月22日，被告徐某与被告嘉某签订《土地及厂房产权转让合同书》，约定由原告再次将上述厂房一栋及土地转让给被告嘉某。为掩人耳目和逃避责任，被告徐某与原告订立了一份《补充合同》以制造原告直接将厂房转让给被告嘉某的假象。2007年1月26日，被告徐某与被告周某签订《宿舍楼与空地转让合同》，约定直接以被告徐某的名义将上述宿舍楼及周边空地转让给被告周某，被告徐某一共向被告周某收取200万元。被告徐某签订的四份合同，非法获利人民200万元。上述厂房及宿舍楼及周边土地均为集体所有，三被告买卖涉案房产违法，且以明显不正常价格交易，恶意串谋损害集体利益，以合法形式掩盖非法目的，上述合同依法均应当认定为无效合同。为维护原告的权益，请求法院判令：原告与被告徐某签订的《土地、厂房产权转让合同书》及《补充合同》、原告与被告嘉某签订的《土地及厂房产权转让合同书》、被告徐某于被告周某签订的《宿舍楼及空地转让合同》均为无效合同；2.被告嘉某将厂房及空地返还给原告，被告周某将宿舍楼及空地返还给原告，被告徐某对被告嘉某、被告周某返还房产承担连带责任；3.对被告徐某非法收取的200万元予以追缴；4.本案的诉讼费用由三被告承担。
       三被告未到庭亦未作出书面答辩。

      【争议焦点】
       涉案房产能否进行转让？
      【处理结果】
       法院查明：涉案房产、宿舍占地及周边土地至今仍未由相关行政部门批准为建设用地及补办征用手续转为国有土地，该土地性质仍属于农民集体所有土地。
       广东省深圳市宝安区人民法院裁定如下：
       驳回原告深圳市xx股份合作公司的起诉。
      【案例评析】
       涉案的厂房、宿舍占地及周边土地至今仍未由相关行政部门批准为建设用地及补办征用手续转为国有土地，该土地性质仍属于农民集体所有土地。依据《土地管理法》的规定，涉案的农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但现涉案的所有土地上已进行非农业建设，因此，依据《土地管理法实施条例》的规定，本案应当由行政管理部门依照相关规定进行处理。涉案房产在行政主管部门处理之前，尚处于不确定的状态，从而使原告与三被告之间的财产关系亦处于不确定状态，因此法院对于原告的主张不予受理，予以驳回。 

【相关规定】
       一、《中华人民共和国土地管理法》
       第六十三条 农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
       二、《中华人民共和国土地管理法实施条例》
       第四条　农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由土地使用者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地使用权证书，确认建设用地使用权。
       三、《中华人民共和国民事诉讼法》
       第一百零八条　起诉必须符合下列条件：
      （四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。
       第一百一十一条　人民法院对符合本法第一百零八条的起诉，必须受理；对下列起诉，分别情形，予以处理：
      （三）依照法律规定，应当由其他机关处理的争议，告知原告向有关机关申请解决；
       第一百四十条　裁定适用于下列范围：
      （三）驳回起诉；

 【本案例根据国晖律师事务所（2008）YHMS0056档案编写】